Un mutuo a tasso variabile è un finanziamento immobiliare in cui il tasso di interesse cambia periodicamente in base all’andamento del mercato finanziario, principalmente seguendo l’indice Euribor. Le rate mensili possono quindi aumentare o diminuire nel tempo: inizialmente risultano più convenienti rispetto ai tassi fissi, ma comportano il rischio che gli importi crescano significativamente se i tassi di mercato salgono. Questo tipo di mutuo si adatta ai periodi favorevoli, permettendo risparmi quando i tassi calano, ma richiede una buona capacità di pianificazione economica per affrontare possibili rialzi futuri.
Come funzionano i mutui a tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile si differenzia dal tasso fisso principalmente perché il tasso di interesse non rimane costante per tutta la durata del prestito. Il principio fondamentale è che la banca non blocca il tasso, ma lo aggiorna periodicamente seguendo l’evoluzione dei mercati finanziari.
La composizione del tasso variabile
Il tasso di interesse applicato a questi mutui è determinato da due componenti distinte. La prima è l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), un indice di riferimento che rappresenta il tasso medio al quale le banche europee si prestano denaro reciprocamente. Questo indice viene comunicato giornalmente dall’EMMI (European Money Markets Institute) e varia costantemente. La seconda componente è lo spread, cioè il margine di guadagno fisso che la banca aggiunge all’Euribor nel momento della stipula del contratto. Lo spread rimane invariato per tutta la durata del mutuo.
La formula è quindi molto semplice: TAN variabile = Euribor + Spread. Ad esempio, se l’Euribor a 3 mesi è del 3,5% e la banca applica uno spread dello 0,8%, il tasso finale sarà del 4,3%.
L’aggiornamento periodico del tasso
Il tasso non cambia continuamente, ma viene aggiornato seguendo una cadenza stabilita nel contratto di mutuo. Le opzioni più comuni sono:
- Euribor a 1 mese: il tasso viene aggiornato mensilmente
- Euribor a 3 mesi: il tasso viene aggiornato ogni trimestre
- Euribor a 6 mesi: il tasso viene aggiornato ogni semestre
Ogni volta che scatta il periodo concordato, la banca controlla il nuovo valore dell’Euribor e ricalcola la rata sulla base del nuovo tasso di interesse. Questo significa che da un aggiornamento all’altro potrete pagare un importo diverso.
Come cambiano le rate nel tempo
La variabilità della rata è l’aspetto più importante da comprendere quando si sceglie un mutuo a tasso variabile. A differenza del tasso fisso dove la rata rimane identica per 20, 25 o 30 anni, qui gli importi si adattano costantemente alle condizioni di mercato.
Gli scenari di aumento e diminuzione
Quando l’Euribor aumenta, la rata del mutuo sale proporcionalmente. Questo significa che se oggi pagate 600 euro al mese, domani potreste pagarne 650 o 700, a seconda dell’entità del rialzo. L’aumento non è casuale, ma riflette esattamente la variazione dell’indice di riferimento. Al contrario, quando l’Euribor scende, le rate diminuiscono, permettendovi di risparmiare sugli interessi. Se i tassi crollano, il risparmio accumulato nel corso di diversi anni può essere significativo.
La variabilità delle rate rappresenta al contempo il principale vantaggio e il rischio principale di questa tipologia di mutuo. Da un lato offre l’opportunità di beneficiare di periodi di tassi bassi; dall’altro espone a incertezza sulla pianificazione economica futura.
La frequenza e l’impatto dei cambiamenti
La frequenza con cui cambiano le rate dipende dalla scadenza dell’Euribor scelta. Con l’Euribor a 3 mesi, riceverete comunicazioni dalla banca ogni 90 giorni circa, quando il nuovo tasso viene calcolato e la rata adeguata. Con l’Euribor a 6 mesi, gli aggiornamenti saranno meno frequenti ma potenzialmente più significativi, poiché raccolgono variazioni su un periodo più lungo.
L’impatto economico di queste variazioni dipende da quanto capitale vi rimane da rimborsare. Nei primi anni del mutuo, quando il capitale è ancora elevato, un aumento del tasso ha un effetto maggiore rispetto agli ultimi anni, quando l’importo principale è stato già gran parte estinto.
Il ruolo dell’Euribor e dello spread
Per comprendere appieno come cambiano le rate, è essenziale comprendere il meccanismo dell’Euribor e il suo rapporto con lo spread applicato dalla banca.
L’Euribor come indice di riferimento
L’Euribor non è un tasso inventato dalle banche, ma riflette le condizioni reali del mercato dei prestiti interbancari europei. Quando l’economia è in crescita e la domanda di credito è alta, l’Euribor sale. Quando la recessione minaccia e le banche riducono i prestiti reciproci, l’Euribor scende. La Banca Centrale Europea (BCE) influenza indirettamente l’Euribor attraverso le sue decisioni sui tassi di interesse ufficiali: quando la BCE alza i tassi, tipicamente anche l’Euribor aumenta; quando li abbassa, l’Euribor tende a scendere.
Negli ultimi anni, l’Euribor ha subito variazioni significative. Dopo un lungo periodo di tassi negativi o prossimi allo zero, l’Euribor è salito considerevolmente a causa delle decisioni della BCE di combattere l’inflazione. Più recentemente, si osserva una stabilizzazione e in alcuni periodi anche una riduzione graduale.
Lo spread fisso della banca
Lo spread rimane invariato per tutta la durata del mutuo, indipendentemente da come varia l’Euribor. È il margine di guadagno che la banca trattiene per gestire il rischio del prestito e coprire i propri costi operativi. Uno spread dello 0,7% rimarrà 0,7% per i prossimi 20 anni, anche se i tassi di mercato subiscono oscillazioni drammatiche.
Per questo motivo, quando sottoscrivete un mutuo a tasso variabile, è fondamentale negoziare lo spread il più basso possibile. Una differenza di solo 0,2% dello spread comporta un risparmio di decine di migliaia di euro nel corso della vita del mutuo.
Vantaggi e svantaggi del tasso variabile
La scelta tra tasso fisso e tasso variabile richiede una valutazione attenta dei pro e dei contro di ciascuna opzione.
I principali vantaggi
Il vantaggio più evidente è che i tassi di partenza sono notevolmente più bassi rispetto ai tassi fissi. Questo significa che la rata iniziale è più leggera e permette di accedere al mutuo con un carico economico minore. Per chi sta iniziando a costruire la propria storia creditizia o per chi ha una disponibilità economica limitata al momento della stipula, questa è una grande opportunità.
Un secondo vantaggio riguarda la possibilità di risparmiare se i tassi scendono. Nel corso dei 20-30 anni di durata di un mutuo, ci sono normalmente periodi in cui i tassi crollano. Se avete sottoscritto a tasso variabile, beneficerete immediatamente di questi ribassi, vedendo diminuire la vostra rata. Chi ha invece il tasso fisso non ottiene alcun vantaggio da una discesa dei tassi.
Infine, il tasso variabile permette di adattare la scelta finanziaria all’evoluzione personale durante il periodo di rimborso, poiché molti contratti permettono di passare a tasso fisso in determinate scadenze se le condizioni di mercato diventano sfavorevoli.
I rischi e gli svantaggi
L’incertezza è il principale svantaggio: non sapete in anticipo quale sarà la vostra rata tra 6 mesi o un anno. Questo rende difficile pianificare il bilancio familiare. Se i tassi salgono significativamente, le rate possono aumentare al punto da mettere a rischio la vostra capacità di rimborso.
Il rischio di rialzo è concreto e deve essere gestito consapevolmente. Se sottoscrivete oggi un mutuo a tasso variabile con Euribor al 3,5%, non potete escludere che fra alcuni anni l’Euribor salga al 4,5% o oltre, trasformando una rata conveniente in un carico economico pesante.
Inoltre, sebbene il tasso iniziale sia più basso, il costo totale del mutuo (somma di tutti gli interessi pagati nel tempo) potrebbe essere superiore a quello del tasso fisso, specialmente se durante la durata del mutuo i tassi si mantengono elevati per lunghi periodi.
Varianti e opzioni disponibili
Oltre al tasso variabile classico, le banche offrono diverse varianti per adattare il prodotto alle vostre esigenze.
Tasso variabile a rata costante
Con questa opzione, la rata mensile rimane sempre uguale, ma varia la durata complessiva del mutuo. Se i tassi aumentano, il mutuo durerà più a lungo (dovrete pagare più rate per estinguere il debito). Se i tassi scendono, il mutuo si chiuderà prima e continuerete a pagare la stessa rata fino alla data anticipata di estinzione. Questa variante elimina l’incertezza sulla rata mensile, ma introduce incertezza sulla data di fine rimborso.
Tasso misto
Il tasso misto permette di cambiare da variabile a fisso (o viceversa) a scadenze predefinite, tipicamente ogni 1, 2, 5 o 10 anni. Ad esempio, potete iniziare con un tasso variabile per i primi 5 anni, approfittando dei tassi bassi iniziali, e poi passare a tasso fisso per garantirvi stabilità nei successivi 15 anni. Questa flessibilità ha naturalmente un costo, rappresentato da uno spread iniziale più elevato.
Tasso bilanciato
Questa soluzione divide la rata in due componenti: una parte a tasso fisso e una a tasso variabile (ad esempio 50% e 50%). In questo modo si mitiga il rischio: se i tassi salgono, metà della rata rimane protetta dal tasso fisso, mentre l’altra metà varia. Naturalmente, se i tassi scendono, il beneficio è ridotto poiché la parte fissa non diminuisce.
Mutuo variabile con CAP
Il mutuo con CAP (tetto massimo) combina il tasso variabile con una protezione al rialzo. Stabilite un tasso massimo oltre il quale il vostro tasso non potrà salire, indipendentemente da come varia l’Euribor. Se il tasso dovesse superare il CAP, pagherete solo fino al tetto concordato. Questa protezione ha un costo (uno spread più alto), ma offre tranquillità economica.
Quando scegliere il tasso variabile
La scelta del tasso variabile non è universalmente giusta o sbagliata, ma dipende dalle vostre circostanze personali e dalle prospettive economiche.
Profili adatti al tasso variabile
Avete una buona tolleranza al rischio finanziario: se l’idea di possibili aumenti di rata vi causa stress, il tasso variabile potrebbe non essere adatto a voi.
Prevedete di vendere l’immobile a breve: se pensate di rivendere la casa nei prossimi 5-7 anni, avrete meno tempo per subire rialzi significativi, e potrete beneficiare dei tassi iniziali bassi.
Vi aspettate un aumento del reddito futuro: se siete giovani e confidate che il vostro stipendio crescerà negli anni, potrete affrontare aumenti di rata tra qualche anno con maggiore serenità.
I tassi di mercato sono storicamente alti: se attualmente i tassi si trovano su livelli massimi, è più probabile che scendano nel futuro, permettendovi di beneficiare della discesa.
Quando preferire il tasso fisso
Disponibilità economica limitata: se la rata vi lascia poco margine nel bilancio, uno scatto rialzista del tasso variabile potrebbe mettervi in difficoltà.
Orizzonte temporale lungo: se il mutuo durerà 25-30 anni e desiderate pianificare serenamente, il tasso fisso offre una certezza che il variabile non garantisce.
Tassi storicamente bassi: se attualmente i tassi fissi sono particolarmente convenienti, bloccarli potrebbe essere una scelta saggia, data la probabilità di futuri rialzi.
In conclusione, i mutui a tasso variabile rimangono strumenti finanziari interessanti, specialmente nei periodi in cui i tassi iniziali sono significativamente inferiori ai fissi. Tuttavia, richiedono consapevolezza dei rischi, una solida pianificazione economica e la capacità di affrontare variazioni delle rate nel tempo. La chiave è scegliere consapevolmente, in base alle vostre priorità personali e alle condizioni di mercato del momento.
